Leyravaud Patrimoine – 2ème prêt

Présentation de l’entreprise

Leyravaud Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine et conseil en placements financiers créé en 2011 par Jean-Christophe Leyravaud (10 ans d’expérience dans la gestion de patrimoine et dans la vente de l’immobilier locatif). Fin 2013, il s’associe à Sylvain Quere, 20 ans d’expérience dans la gestion en patrimoine et la commercialisation d’immobilier locatif.

L’activité de Leyravaud Patrimoine est générée à 95% par la vente de biens immobiliers locatifs (principalement dans le cadre de la loi Pinel) et à 5% par les placements financiers et commissions courtiers.

La société vient de signer en mai 2015 un contrat de franchise avec VousFinancer.com pour développer une activité de courtage en crédit immobilier avec une exclusivité sur les 9ème et 17ème arrondissements de Paris.

Présentation du projet

Dans le cadre du contrat de franchise, la société a présenté en août 2015 son projet d’ouverture de deux agences VousFinancer.com, dans les 9ème et 17ème arrondissements de Paris (ouvertures respectivement prévues pour fin 2015 et courant 2016).

Cette activité de franchise de courtier en crédit immobilier est complémentaire à l’activité historique.

Le projet global de 415 000 €, à effectuer en deux parties, a été financé à hauteur de 150 000 € sur Lendix pour couvrir les frais de fonctionnement liés à l’ouverture de la première agence.

Pour la seconde tranche du projet, la société souhaite alors emprunter 150 000 € sur une durée de 48 mois pour financer l’ouverture d’une seconde agence, plus petite, dans le 17ème et les frais de fonctionnement pour lancer l’activité de l’agence du 9ème arrondissement.

L’avis de l’analyste

Il faut souligner que la date de clôture des comptes a changé de décembre à juillet en raison de la saisonnalité de l’activité (forte campagne de défiscalisation entre septembre et décembre avec encaissement des commissions entre janvier et juillet). En conséquence, les chiffres de l’année 2015 sont le cumul des comptes arrêtés au 31 juillet 2015 et une situation certifiée par l’expert comptable couvrant la période d’août à décembre 2015.

Avec un chiffre d’affaires de 1 833 778 € en 2015 réalisé sur une base de clients récurrents, la société a un excellent historique de performance en termes d’activité combiné à une rentabilité opérationnelle à deux chiffres avec une structure de coûts à dominante variable. En effet, les commerciaux ne sont payés qu’à la commission sur opération.

Le prévisionnel a été établi sur la base des performances 2015 sans tenir compte de l’augmentation de d’activité et de rentabilité grâce à l’activité de courtage. La société possède une excellente capacité de remboursement avec un multiple de FCCR prévisionnel (Fixed Charge Cover Ratio*) à 1,63 et une structure financière correcte avec un ratio proforma dettes nettes/ebitda de 0,3 et dettes nettes/fonds propres de 1,82.

Les analyses du projet et de la société conduisent à une notation de crédit « C » avec une bonne solidité financière et un taux à 8% l’an.

Points forts et opportunités :
• Fort niveau de rentabilité générée par une équipe expérimentée
• Rentabilité plus élevée attendue avec le démarrage de l’activité de courtage en immobilier
• Solide capacité de remboursement avec un FCCR à 1,63 sans tenir compte de la rentabilité additionnelle de la nouvelle activité

Points faibles et risques :
• Structure jeune, mais avec des actionnaires qui ont plus de 10 ans d’expérience dans ce secteur

*Le multiple de FCCR à 1,63 signifie que la société a une marge de sécurité de 63% par rapport à sa capacité à rembourser ses échéances de crédit.

L’avis d’expert est donné à titre indicatif par l’équipe de crédit expérimentée de Lendix sur la base des éléments fournis par le porteur de projet et des informations provenant de nos bases de données (Scores & Décisions, Fichier Bancaire des Entreprises). Cet avis ne constitue qu’un élément de réflexion dans la prise de décision d’un prêteur pour participer au financement d’un projet.