Alsei

Présentation de l’entreprise

Créé en 2000, ALSEI est un développeur immobilier, spécialisé dans l’immobilier d’entreprise : immeubles de bureaux en site urbain, plateformes logistiques multimodales, parcs d’activités ou parcs d’entreprises tertiaires. ALSEI est reconnu pour sa présence sur le marché de l’immobilier divisible et la justesse de ses réponses vis-à-vis des besoins immobiliers des PME et PMI, le cœur du tissu économique français. Depuis sa création, le groupe ALSEI a livré plus de 45 programmes (330 000 m2) permettant ainsi l’implantation de plus de 130 entreprises.

Le groupe emploie aujourd’hui 32 collaborateurs et conçoit, réalise, fait construire et revend des immeubles :

– Programmes destinés aux PME et PMI proches des grandes agglomérations

– Immeubles résidentiels répondant aux attentes légitimes de qualité de vie de leurs futurs habitants

Bénéficiant d’une solide expérience dans les projets immobiliers de toutes natures, ALSEI réalise, à des prix maîtrisés, des immeubles modernes et fonctionnels qui répondent aux logiques des investisseurs et aux nécessités techniques variées des utilisateurs. ALSEI travaille également en harmonie avec les aménageurs et les collectivités locales dans le but de créer des projets porteurs de valeurs économiques, architecturales, environnementales et sociétales et participer à l’attractivité des territoires.

En 2016, le groupe a livré 40 000m2 et dispose d’un carnet de commandes de plus de 245 millions d’euros sur les 3 ans à venir.

Présentation du projet

La société ALSEI souhaite emprunter 150 000 € sur 36 mois afin de poursuivre son développement en France (acquisition de foncier, commercialisation de programmes et frais de marketing). 

L’entreprise considère un autre projet, plus important, qui pourrait être financé par Lendix prochainement. Notre analyse prend ce projet potentiel en compte. 

L’avis de l’analyste

Notre emprunteur est la holding de promotion du groupe, qui est également opérationnelle avec la prise en charge d’une partie de la commercialisation et de la maitrise d’œuvre des projets. L’analyse financière est basée sur les comptes consolidés par la holding de tête d’ALSEI, FINADIS. La méthode de comptabilisation des projets du groupe est celle de l’avancement des programmes en fonction des travaux et de l’encaissement. Le groupe ne produit des états consolidés que depuis 2014.

Avec un chiffre d’affaires consolidé de 43 788 000 € en 2015, le groupe a un excellent historique de performance en termes d’activité combiné à une rentabilité stable.

Le prévisionnel a été élaboré sur la base des performances historiques en tenant compte de sa croissance avec un carnet de commandes important. Le groupe possède une bonne capacité de remboursement avec un multiple de FCCR prévisionnel (Fixed Charge Cover Ratio*) à 1,51 et une correcte structure financière avec un ratio prévisionnel dettes nettes/ebitda de 3,5 et dettes nettes/fonds propres de 91%, renforcée par un accompagnement de son pool bancaire. Il faut souligner que les dettes obligataires ont été considérées comme des quasi-fonds propres vu leurs maturités postérieures à celle de la dette Lendix. Par ailleurs, la dette du groupe a été retraitée partiellement de la valorisation du parc foncier.

Les analyses du projet et du groupe conduisent à une notation de crédit « B » avec une forte solidité financière et un taux à 6,90% l’an.

Points forts

– Très bon historique d’activité avec une expérience de plus de 17 ans

– Bonne capacité de remboursement avec un FCCR de 1,51 avec une liquidité assurée par le pool bancaire habituel et une maturité de la dette Lendix antérieure à la dette obligataire

Points de vigilance

– L’activité de promotion immobilière peut parfois accuser un certain retard au cours de la construction compte tenu du nombre de prestataires intervenant sur les chantiers

– Secteur fortement influencé par le niveau des taux d’intérêts et la conjoncture en général qui conditionnent le financement des particuliers pour les opérations immobilières

*Le multiple de FCCR à 1,51 signifie que le groupe a une marge de sécurité de 51% par rapport à sa capacité à rembourser ses échéances de crédit.

L’avis d’expert est donné à titre indicatif sur la base des éléments fournis par le porteur du projet et des informations provenant de nos bases de données (Scores & Décisions, Fichier Bancaire des Entreprises). Cet avis ne constitue qu’un élément de réflexion dans la prise de décision d’un prêteur pour participer au financement d’un projet.

Le groupe ALSEI a recours à différentes sources de financement parmi lesquelles des obligations convertibles ainsi que des investissements en capital. Des fonds gérés par 123IM (ex 123 Venture) ont financé dans le passé la société ALSEI et certaines opérations de promotion immobilière du groupe. Olivier Goy (fondateur et président du directoire de Lendix) a créé et dirigé jusqu’en 2014 123IM, il n’est cependant plus opérationnel dans ce fonds et n’a aucun impact sur sa gestion. Par ailleurs, nous rappelons que les dirigeants de Lendix (dont Olivier Goy) investissent de manière systématique et significative dans tous les projets présentés sur Lendix afin d’aligner leurs intérêts avec ceux des prêteurs.